紧随端午节楼市小高潮的退场，2023年上半年的江门楼市数据出炉，7月4日，江门市房地产行业协会官网发布数据显示，1-6月江门市住宅成交超2.7万套，同比增长18.6%。细看上半年江门市网签套数前10排行榜，发现其中半数楼盘是主打改善型住房的项目，包括了富居禧公馆、台山保利公馆、海悦东晟、博富·福美城、骏景湾滨江誉峰等楼盘。

数据来源于江门市房地产行业协会官网。

广东省房地产行业协会副会长兼秘书长常可在江门市蓬江区端午节房博会上表示，当前的住房消费已从“居者有其屋”逐渐转变到“居者优其屋”，人们对住房功能要求从满足基本居住转为满足高品质生活需要，尤其经历新冠疫情后，更要求有文化娱乐、运动休闲、居家办公、健康养老等精神性、改善性配套，期盼住房环境更生态优美、居住空间更宽敞舒适、配套设施更齐全便捷、住宅功能更安全智能、生活方式更环保健康、社区文化更活跃丰富。

【资料图】

房企调整项目规划是对市场变化作出的直接反应

“项目不久前调整了规划，将原来的小套型住宅改为了大套型住宅，近期成交也是大三室户型占主导”美的远洋云著有关负责人严先生说道。

“近年来，江门市大户型、改善性住宅消费占比不断提升。主要城市新建商品住房中，基本是三室户型成交占市场主导地位，大户型成交占比也稳步上扬”江门市房地产行业协会会长叶泽权说，在市场环境显著改善、政策相对宽松的情况下，“卖一买一”、置换交易客户的需求明显增加，尤其是放开限购区域和降低二套房首付比例等，无疑释放了大量的改善性需求。

“支持改善性住房需求”首次写入全国政府工作报告；对购买第一套住房的，要大力支持；对购买第二套住房的，要合理支持；江门市印发的《江门市关于进一步促进房地产业高质量发展的若干措施的通知》也提出要对新出让商住用地，在户型设计和地下车库设计等方面予以支持以及为以旧换新、以小换大、生育多子女家庭住房消费提供便利等内容，7月8日江门召开的上半年经济运行研判专项工作会议提出要引导房企合理设计房型，满足群众改善性住房需求，做到适销对路，保持房地产销售快速增长的良好势头。以上不仅释放出要稳住房消费的信号，也侧面反映了要促进房地产市场回暖，还需提升增量需求，释放改善型需求。

从数据上看，改善性购房需求富有潜力

据全国第七次人口普查数据显示，2020年我国城镇家庭户居住在2000年前建成的住房约27.6%，而广东则为34.9%，而54%的老人现居房屋楼龄大于20年。

过去的住房突出特点就是为了解决“住有所居”的问题，无论是社区环境、产品功能或是配套设施、建筑设计都显得相对落后，当中大部分甚至没有配备电梯，防滑、扶手、健身活动等配套设施也不够完善，群众的居住体验感、舒适度、安全感不足。随着2000年前这一批购房者迈入中老年阶段，结合晚年舒适生活需求以及下一辈年轻人（90后）成为住房消费的主力军，改善性购房需求有序释放大有可为。

更加直接点，从江门市建设工程造价和房地产监测中心组织的2022年第四季度购房意愿调查数据看，62.8%的购房需求为改善型需求，足以说明目前江门市改善型住房需求的市场值得挖掘。

从消费观念上看，高品质住房产品更受欢迎

“此前一直是和父母、姐姐住在一起的，现在工作相对稳定了，就想置换一套更舒适些的房子”，家住江门的小吴，去年刚毕业，在父母的支持下，购买了一套四室的商品房，他说：“选这个房子，主要是考虑到家里长辈年纪也大了，以前的房子没有电梯，面积小也没什么个人空间，条件允许的前提下，还是希望下班回家能够过得更舒适些”

销售顾问正在为客户介绍品质人居项目。

商务部研究院发布的《2020年中国消费市场发展报告》提到，当前我国90/00后人口规模达3.4亿人，在总人口中占比接近四分之一，已成为消费市场的中坚力量。诚然，伴随90后开始成为社会中坚力量、具有稳定的收入，他们开始组建家庭，成为新一代的家长，该群体也成为了购房消费中的主力军。

贝壳研究院发布的《2021年新青年理想居住调查报告》数据显示，新青年（35岁以下）更愿意为更“好”的居住体验买单，他们更关注居住品质、崇尚绿色健康、追求个性化空间、追求智能化家居等等，而这些无疑都是对现在住房产品提出的新的高品质要求。

要更好地满足改善性住房需求，就要建设更多高品质的好房子

江门城市航拍。

房地产市场从增量时代迈向存量时代，伴随着的是市场的发展目标也从住有所居，升级为住有宜居，城镇家庭正在从有得住，迈向住得好。这就意味着居民的住房需求逐渐从单纯的有房子住，转变为住得宽、日子舒服、生活有品质，而房企之间的竞争也会从过去主要靠加快建设周转速度提升盈利空间，转向以品质取胜。

什么是高品质好房子？怎么样建设高品质好房子？

房企要适应新阶段住房市场的需求，关注群众对住房品质提升的建设需要，建造出安全耐久、功能齐全、环境优美、舒适健康、品质优良、服务良好的住房。

政府有关部门应做好相关合理支持改善性住房需求的政策配合，实施好差别化的住房信贷政策。

值得一提的是，江门市区‘豪宅线’自2019年起经历了五连涨后，一直保持“普通住房标准应同时满足以下条件： 住宅小区建筑容积率在1.0以上；单套住房套内建筑面积120平方米以下或单套住房建筑面积144平方米以下；实际成交价格不超过建筑面积每平方米16134元”的标准不变。

渠道经纪人林先生表示，上调“豪宅线”一定程度上为二套购房者带来购房机会，如果消费者二套房想购买超过“豪宅线”的二套购房者首付最高要六成（首套未结清），但是未超过“豪宅线”的首付三成即可，“豪宅线”如果能够适当上调，二套房首付成本也会降低。

业内人士黄先生表示，“江门市已经对过去限购、限贷等限制性措施进行了调整优化，也有相关减税、退税优惠的举措，但是当前改善性需求购房首付、贷款利率均显著高于首次置业，如果能够在“住房不炒”的基础上，适时降低改善性需求的置换成本，也许能加快释放一批有改善型需求消费者的购买力”

【撰文】吴惠芳

【摄影】杨兴乐（除注明外）

【作者】

【来源】 南方报业传媒集团南方+客户端